¿qué es wework? un ejercicio mental para entender su futuro IPO

el s-1 de wework, deep fakes, y más

Aug 19, 2019

tiempo de lectura: 6 minutos

☕ wework es especial

esta semana, wework oficialmente hizo publico su formulario s-1 obligatorio para poder empezar a cotizar en la bolsa próximamente. el documento da por primera vez la posibilidad de entender como funciona wework y su modelo de negocio, en un detalle antes no disponible.

“We are a community company committed to maximum global impact. Our mission is to elevate the world’s consciousness.” - wework en su s-1, lol

siendo completamente honesto desde un inicio, tengo algo de sentimientos encontrados en base a lo que leí. por un lado, personalmente me encanta wework y los espacios de trabajo que tienen. por otro lado, todo parece indicar que su modelo de negocio hace la posibilidad de que wework sea rentable algún día… emmm… difícil? voy a hacer un esfuerzo por mostrar tanto el caso negativo como el optimista y pues, que cada quién saque sus propias conclusiones.

pero primero, revisemos algunos datos claves:

wework ha básicamente duplicado sus ingresos cada año durante los últimos tres años, pasando de 436 millones en 2016 a 886 millones en 2017 y 1.820 millones en 2018. si comparamos además sus ingresos del primer semestre de 2018 vs el primer semestre de 2019 (763 millones vs 1.540 millones), pareciera que la tendencia seguirá este año.
el número de personas que tienen membresias en wework también ha tenido un crecimiento todavía más impresionante, gracias en parte a la rápida expansión internacional que la compañía ha tenido en los últimos dos años. la compañía pasó de tener 87 mil miembros a cierre de 2016 a tener 401 mil a cierre de 2018.
al igual que los ingresos de wework han crecido impresionantemente, sus perdidas operativas han crecido. la compañía pasó de tener perdidas operativas de 396 millones en 2016 a 931 millones en 2017, cerrando 2018 con perdidas operativas de 1.690 millones. la tendencia parece mantenerse en 2019, con perdidas de 1.370 millones en la primera mitad del año (vs 677 millones en la primera mitad de 2018).

si bien esos datos no pintan una imagen muy buena de wework, luego de ver los casos de uber o lyft, compañías que también salieron a la bolsa dando perdidas, uno podría fácilmente ignorar las perdidas pensando que como buena compañía de tecnología wework eventualmente logrará las economías de escala necesarias para ser rentable. el problema es que, por lo menos desde mi perspectiva, wework es más una compañía de bienes raíces que una compañía de tecnología, y eso es un problema.

a pesar de que sus edificios son muy chéveres, y de que los tienen equipados con tecnología de punta (para estándares de edificios de oficinas, cabe acotar), wework no tiene ningún tipo de software diferenciador que sea propiedad intelectual de la compañía.

adicionalmente, a diferencia de los facebook o ubers del mundo, no tiene ni economías de escala ni network effects que creo realmente le permitirán lograr rentabilidad. no lo veo teniendo economías de escala simplemente porque para crecer tiene que arrendar más y más edificios, a diferencia de un facebook que agregar más usuarios no le cuesta más. tampoco hay un network effect porque, honestamente, si bien es chévere que en tu mismo edificio estén otras compañías interesantes, nadie se va a cambiar a wework precisamente por eso.

esto nos lleva a otro de los puntos más preocupantes: wework tiene contratos de arriendos a 15 años, en promedio. como mínimo, la compañía ya se encuentra pagando 47.200 millones de dólares en arriendos a los dueños de los edificios donde tiene sus espacios. y esto sin considerar que mientras sigue creciendo tendrá que firmar más contratos similares.

wework estará saliendo a cotizar en la bolsa con una valoración de 47.000 millones de dólares, o básicamente una valoración igual a 26x sus ingresos (no ganancias) de 2018 (1.800 x 26). solo para poner esto en perspectiva, amazon tiene una valoración equivalente a 4x sus ingresos.

esta valoración es además sospechosa cuando la comparamos con otras compañías de espacios de oficina similares (wework diría que no son similares porque wework es una compañía de tecnología pero… is it really?). IWG, tiene una valoración de 3.700 millones de dólares y tuvo ingresos de 3.400 millones en 2018 (con 0.5 millones en ganancias vs los -1.900 millones de wework).

IWG tiene además más espacios de oficina en más ubicaciones y alrededor de 5x más “miembros” que wework. a pesar de todo esto, la valoración de IWG es tan solo 8% la de wework. yo entiendo el argumento de que wework no solo esta creciendo a un ritmo muchísimo más acelerado que IWG, si no que además estoy comparando disruptor con disruptido, pero esa valoración simplemente no me cuadra.

todo esto, y ni siquiera quiero entrar a hablar de su extraña estructura corporativa, sus negocios “complementarios” o el hecho de que wework pasó de llamarse wework a the we company, y tuvo que comprarle el nuevo nombre a su ceo por 5.9 millones. en general, todo alrededor de wework y adam neumann, su ceo/fundador/accionista mayoritario, es raro y complejo.

a pesar de todo lo que he mencionado arriba, quiero hacer un verdadero esfuerzo por mostrar el otro lado de la moneda. wework ha sido, sin lugar a duda, un disruptor en el mercado de coworking y es su gold standard.

como ya he mencionado anteriormente, wework continúa experimentando un crecimiento impresionante y duplicando su tamaño año tras año, algo cero despreciable.

si bien arriba mencioné que no considero a wework una compañía de tecnología, esto no significa que el componente tecnológico no le de una ventaja sobre sus competidores. volverse miembro de wework es probablemente la opción con menos fricción que existe en el mercado de arriendo de oficinas. a diferencia del modelo tradicional, puedes hacer todo por su página y sin contratos complejos en minutos puedes tener un escritorio u oficina disponible.

además de eso, a pesar de que wework se vende como un espacio premium lleno de decoraciones pensadas en fotos de instagram y cerveza disponible toda la semana, es lo opuesto a premium. en lo que se refiere a la relación costo-espacio, wework es experto en optimización de espacio, apuntando a ofrecer el mínimo espacio que una persona necesita para trabajar y ofreciendo servicios complementarios para compensar. el mismo wework se vende como una opción de reducción de costos inmobiliarios hacia las compañías grandes, algo que digo por experiencia personal.

wework tiene además una gran ventaja frente a los uber o lyfts del mundo: el costo de cambio es tremendamente más alto. cuando un competidor de uber entra a un mercado nuevo, los usuarios pueden pasarse a usar ese competidor (sea lyft, cabify o didi) fácilmente. esto quiere decir que para uber mantener la lealtad de sus usuarios es bastante complejo, ya que la lealtad suele estar con el que tenga la menor tarifa. wework aquí tiene una ventaja, simplemente por lo complejo que puede ser el proceso de mudanza para una compañía. incluso si un competidor nuevo surge y ofrece mejores precios, los miembros de wework pensarán dos veces antes de cambiarse y tardarán por lo menos un par de meses en realizar el cambio.

esta dificultad de cambio es además otra ventaja de wework vs posibles competidores. un competidor de uber puede en un par de días empezar a generar ingresos al robarse usuarios, por el inexistente costo de cambio. un competidor de wework tendría que tener reservas considerables para sobrevivir por lo menos el par de meses que se demorarían los miembros que se cambiarán mientras sus contratos con wework expiran y logran mudarse.

esto no quiere decir que es imposible que a wework le surja un competidor real, pero si es una realidad que dicho competidor necesitaría mucha plata para sobrevivir esa guerra. y si wework logra tener una salida a la bolsa exitosa y levantar una cantidad considerable de dinero (un big if), podría asegurar tener la plata necesaria para que nadie intente retarlos a gran escala y poder seguir creciendo.

por supuesto, el caso opuesto es que wework no logra tener una salida exitosa, ve su valoración caer en picada y no tiene la plata para mantener su negocio a flote con el ritmo de crecimiento que necesita. todo esto sin considerar las implicaciones que tendría una posible recesión económica en estados unidos, algo que muchos temen se aproxima.

wework no la va a tener fácil con su salida a la bolsa, y lo más probable es que todos los que esta semana salieron a decir que es una burbuja esperando explotar tendrán razón. sin embargo, hay una pequeña posibilidad de que wework realmente sea un disruptor tan potente que sobreviva su salida a la bolsa y logre de alguna manera su rentabilidad en los próximos años. pase lo que pase, sin duda será interesante de ver.